SSSの世界観 FX、株、不動産、消費の仕方

大変運が良いため人生楽しく過ごしています。変動と金利と消費効率の最大化が飯のタネ。主にトルコリラを両建てして波乗り中。システムトレード。あと子育て育休。ついでに注文住宅。加えて不動産投資と株。最後にハワイ。加えて仮想通貨とブロックチェーン。

不動産投資のレバレッジの掛けやすさは群を抜いています。

不動産投資も大好きです。

 

不動産投資のレバレッジの凄さ

久しぶりに不動産投資に関して記事をあげてみたいと思います。様々な投資の世界で、この投資だけは歴史も古く、昔から長者を作ってきました。実家の方ではたわけ!という悪口もあるくらい、田を分ける、つまり土地を売るとはダメなこととして伝えられています。今日はこの不動産投資のすごさに少し触れたいと思います。

 

銀行がお金を融資してくれる投資

不動産投資はFXや株と異なり、なんと、あのお堅い銀行が融資を積極的にしてくれる投資です。それも、35年ローンだったり、投資金額の全額を貸してくれるフルローンだったり、むしろ、全額以上貸してくれるオーバーローンだったり、大盤振る舞いです。これは、株やFXとは大きく異なる点です。何と言っても株やFXにおいて、銀行がお金を貸してくれることはないでしょう。この点が大きくことなります。

 

減価償却という名の魔法が使える

また不動産は買った時から毎年、躯体と設備の減価償却が行えます。これは自分の資産である不動産が段々と価値が減じていくため、それだけ経費がかかっていると、判断され税金が減ります。出口によっては最後に税金取られたりするので、まあ一概には言えませんが、かなり面白い手段ではあります。

 

レバレッジをかけまくっても

不動産投資は入居者からお家賃をいただくことで、毎月の借金の返済をします。レバレッジをかけまくることは、お家賃が入って来なければ、だめは、だめなんですが、不動産投資は一気に吹っ飛ぶことが少ないと感じています。

 

この点が一番の凄さですが、不動産が突然大幅に価値が下落することがないのです。いや、何かあれば下落しますよ、ほんと、でも、あまり一気に下落して、吹っ飛ぶことを見たことがありません。

 

追証が発生しない可能性が高いのに、レバレッジが高い投資です

これは結構、株やFXの投資をしているとびっくりすることなのですが、自分が持っている金額よりも沢山の金額を借りて大きなレバレッジをかけて、投資をしているはずなのに、不況などで自分の資産以上の下落幅が突然その不動産を襲い評価額が下がったとしても、自己資金以上に損が出ていたとしても、自己資金が吹っ飛ぶことはないのです。

 

トルコリラのスワップならロスカットになるのに不動産ならなりません

例えば100万円自己資金があり、1000万円の中古ワンルームを買い、10倍のレバレッジをかけたとします。ここで、不況などで850万円でしかそのマンションが売れなくなるとします。この時点で売ったら自己資金が足りなくなります。この状態はトルコリラなら追加の証拠金を入れてくださいとなりますが、入れずに毎日のスワップポイントを稼ぐことができます。証拠金が無くなりロスカットされずに不動産のスワップポイントである家賃が入ってくるので、いつかプラスになります。ロスカット、つまり銀行から資金引き上げを求められることがないのです。

 

ROAは小さくてもROEが極限まで上がる

このため自己資金の効率を極限まで上げられます。不動産投資の大きな価値だと思います。自己資金に対する利益率、ROEリターン オン エクイエティは自己資金が少ないほど上がりますが、FXや株では自己資金が少ないとすぐに証拠金が無くなり、追証の危機が生じます。

 

一方、不動産はこの追証が発生しないのです。びっくり。自己資金に借りた資金も含めた全資本に対する利益率ROA リターン オン アセッツが低くてもレバレッジを効かせているので、ROEは極めて高くなります。

 

経費が認められる

またかなりの部分の経費が認められます。FXや株だとなかなか認められない、経費ですが、きちんと証拠を示しておけば、事業として信頼性があり、経費も落ちやすい印象です。このことが株やFXではあり得ないので、ATCFアフタータックスキャッシュフロー、税引き後のキャッシュフロー税引き前より上がりること、つまりむしろ税金が返ってくることがあります。

 

当然家賃が入って来なければ破綻します

家賃が入って来なければ、現金購入しない限りは、日々借金を返さねばならないので、そのうち破綻する可能性は当然あります。ただ、FXや株には銀行はお金を貸さず、不動産投資にはお金を貸すことが全てを物語っています。ただ、家賃が入って来なければ、自分の給料から持ち出しが必要です。それに耐えなければいけませんが。

 

現金購入が素晴らしい

 

1軒目、2軒目くらいまでは、現金で買ってしまい、3軒目からは借金を背負うことで、3軒目で何かがあっても、1,2,軒目のお家賃で取り戻せます。ここから、まだ一、二年は好景気でしょうが、いつかまた不景気がきます。それまでに現金をため、買い出動出来るように今から勉強しておくことは重要だと思っています。

 

私が持つ各種アセットの相乗効果

私はトルコリラとループイフダンと株と無借金不動産が生み出す資産管理相乗効果があると思います。つまり、トルコリラは安定時に強く、ループイフダンは不安定時に強く、株は好況に強く、無借金不動産は不況時に資金を借りる担保になり、また、経費計上がしやすく、税金の適切な支払いに繋がります。

 

信用のマネタイズとアセットローテーションによる価値の固定化安定化

個々のアセットの価値は変動します。個々のアセットは他のアセットにより評価を受けるため、他のアセットの価値が変動すれば変動を受けるのです。

 

アセットローテーションをふんだんに仕掛け、価値の固定化をすることが最終の目的となります。

 

VALUなどで、信用のマネタイズはしやすくなりましたが、マネタイズ後の価値の固定化、安定化は重要な概念です。

 

円、最高の価値の安定化

信用の固定化は日々の態度にかかっていますので、すぐにやるとしても、マネタイズ後の固定化は日々の技が必要となると感じています。

 

ここで両建て 2すくみ 上下の線、や3すくみ、三角形ではない、6すくみ六角形や、8すくみ八角形、最後は無限すくみ、即ち様々なアセットを点で結び続けたら、丸 つまり円への収束が起きます。円への収束がアセット安定化の最高概念だと思います。(円貨ではありませんよ)

 

これを目指すために私はFXも株も不動産も全てを手がけているのです。多分。

 

不動産のレバレッジは安定して掛けられます。

話が飛びました。何はともあれ、不動産は安定して、レバレッジが掛けられる素晴らしい投資手法です。私も、現金がなくそれでも勝負したいときにはしっかり考えた上で、不動産投資です勝負をかけてみます。

 

そのためには不動産のすべての数字、リスクを理解し、変動と、価値を生み出す要因を洗い出し、火災や地震、様々な保険をかけ、ヘッジをし、来たる暴落時買えるように、努力します。